前沿拓展：
重庆房产限售新政
关于南宁限售限购的政策，需要从2017年开始讲起。2019年9月22日，南宁发布了指向限售的楼市调控政策，同样实行次政策的还有重庆、南昌、长沙。限售政策加上此前南宁收紧公积金贷款，将楼市带往新方向。
二套房证未满2年不能转让
南宁市住管局也发布消息称，企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区(不含武鸣区)购买第二套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的，须取得不动产权证书满两年后方可转让。
同时，南宁要求，严格商品房销售管理。房地产开发企业取得预售许可，对外销售商品房时，在未与购房人就预售许可范围内具体房号达成购房协议前，不得收取购房人任何费用。违反上述规定的，责令限期整改，并暂停办理该项目商品房买卖合同网签。
2019年南宁买房应注意
1、我们必须检查开发商是否有“五证”，尤其是商品房预售许可证。有了许可证，就意味着开发商拥有土地使用证、规划许可证和建设项目许可证。
2、应该注意合同条款中双方的权利和义务是否平等。大多数完整的合同文本都有不平等的权利和义务。如果发生这种情况，买家必须给出他们的意见，不可以随便处理。
3、在面积确认和面积差异处理中，如果选择基于内置面积，当面积有误差时，应在面积差异处理条款中明确处理方法。
4、确认交付日期，资金不足导致交付延迟的情况也时有发生，开发商会对预售合同大惊小怪，有的只指明竣工日期，而不是交付使用日期，所以在签订合同时，我们必须确保交付日期准确到某一年、某一个月和某一个日期，并表明开发商无法按时交付房屋时需要承担的阶段责任。
南宁限售令到期
新购住房需取得产权证后满2年至5年后方可上市交易，各个城市可根据实际情况制定不同的限售年限。而南宁的解禁日期将在今年的5月，也就是说那些投资客或者是说炒房客们很大可能抛出大量的房源，也就意味着南宁楼市会有更多的房源出现。
我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。
以下为“雕叔谈楼市”粉丝问答精选提问，请关注提问
提问：雕叔，华润悦府没有小区环境，加上未来很担心会有美容美发或经营性的公司在里面经营，这样整个品质感觉会下降。现目前在售的单价跟二手房差不多，建面也是25000左右，您对这个项目怎么看？他的最后一期马上就要开了。你感觉他未来的涨幅会跑赢还是跑输整个华润24城
回答：地段还是很不错，未来这边是万象城二期，你所担心的不可避免，商业上面修住宅，吵杂不可避免。喜欢清静就买华润二手房组团，两个组团都会一荣俱荣一损俱损。
提问：雕叔，对此，你怎么看？重庆二手价格上涨并没有主升浪的趋势啊？除了江北嘴和照母山的个别小区，感觉又被降维打击了.…
回答：这又是很明显的“以点带面”的写法。我一样可以在新区里面找到涨幅不足3倍的小区，也一样可以在核心区找到涨幅已达3倍的小区（比如：2016年融景城、2018年长嘉汇）。我自己都买了的。投资选筹这回事，很考究微观，要观察的不仅仅是板块上的利好差别，还要考虑性价比\/地铁\/学区\/商业\/未来利好等多重因素。这个跟自住选筹逻辑最大区别就是自住不会考虑性价比问题，只要配套齐全各方面满足自己需求，哪怕价格贵一点都要买。以上是对文章的点评。以下回答你的问题：重庆二手房市场受制于新房市场常年的“天量供应土地”影响，所以很难在短时间内进入二手房主升浪时期，但是今年因为环线里面供应量明显不足，所以可以看得到环线里面的二手房交易会变得活跃，在年底之前会迎来一波“局部小阳春”。我们要做的事情就是等待，等待房价上涨就行了，不要太**心了，观察到今年6月、10月这两个月份。
提问：雕叔，请问一下，南桥寺的二手房有没有投资价值，我看了一个名门山庄的尚林汇景，比其他小区价格都要便宜，建面11000左右，清水，请问可以投资吗？还有那小区人车不分流，对以后流动性有影响吗？为啥那个小区比周围小区都要便宜呢？
回答：南桥寺算比较冷门的板块，学区资源不丰富，产业偏弱，算一个“睡城”，所以价格基本上在江北区偏低。名门山庄尚林汇景后面就是江北区**局，加上前面就是内环高速上道口，堵车是家常便饭，所以价格起不来。
提问：雕叔，我目前有4套房，其中一套在我父亲名下。我想咨询一下我下一步怎么**作，房产的具体情况如下：1、麒麟公馆一套2房，建面83平，无房贷。目前准备出租用于换新房的贷款。租金在2700左右。房子在我父亲名下。2、金域学府一套3房，建面90平。目前自住，房贷每月1800（公积金）3、国会山一套一室一厅。建面44平。无贷款，目前出租，租金1400。4、弹子石融侨星域一套2室，建面60平，刚买，贷款每月4700（商贷）请问我一下步如何**作，能够保值增值。我目前的打算是1、麒麟公馆等远洋里建好后换房。2、金域学府自住，贷款用的公积金，换房感觉有点划不来。3、国会山考虑换房。4、融侨星域2年后考虑换房。换房的主要考虑核心区的新房或次新房，或者是大学城或者北区。现在我主要是没想通如何**作换房。以上是我自己的思考，请雕叔点拨一下，谢谢！
回答：现在看来，就康德国会山这个一室一厅，没有太大的价值。但是你也没有贷票了，所以你要先解决贷票的问题。找到能贷款的人，或者提前还掉金域学府的贷款。然后卖掉康德国会山，再买一套核心区的两室新房或者二手房。
提问：雕叔这么看贵安新区,六千多有投资价值吗。我是先搜索了一下星球，没搜到相关才提问的，不知道为什么很多内容搜不到啊
回答：我搜了一下，被删了，看看这个吧，6000多的贵安新区，全国最贫困地区的省会城市远郊，大片空地，远离市区，武汉也有，重庆也有，那为什么就贵阳会有价值？便宜不是你**的原因，武汉还有5000多的，买不买？
提问：雕叔，重庆首套现在是不是20%首付做不了了
回答：大部分新盘已经不能了，只有极少楼盘可以，当然这个极少数楼盘价值不大，还有一部分新盘直接对三无拒贷。二手还可以**作20%，但是要花钱，正常是三成。
提问：fd，麻烦请问下 目前本人户口在重庆，在满足上海 北京 深圳人才引进落户政策的情况下，您觉得落哪个城市对以后子女教育各方面最好？
回答：北京，如果你没有深厚的家庭背景，你落户过去子女教育跟不上，周边同学比拼的都是谁家官大，孩子难有自信心。上海，你钱多的话可以去，不然过去之后你家孩子也没有太好的成长空间。所以是深圳，这个城市机会最多，从小子女成长较好，以后就业机会也大。
提问：雕叔您好，最近又看了照母山~重光站~北大资源博雅一期二期和 湖霞街地铁站的康桥融府 。刚需自住首套小三房，考虑未来可能卖出投资，200万以内。能否从学区，交通，配套，位置未来前景等方面分析一下优劣，感谢。
回答：北大资源在重光站，康桥融府在湖霞街站，两个楼盘都到了建面2w了，都算是轨道盘，但重光站还有15号线，算近期的双轨道盘。再加上金州商圈的加持，北大资源的商业资源更好。两个楼盘的学区都是博雅小学，西师附中，属于区域内比较好的学区房。未来前景上看，北大资源这边更接近照母山核心板块。所以，两个盘相比北大资源更有竞争力一点。
提问：雕叔，请问紫御江山熙岸的中小学的学区分别是什么？比起融景城的学区哪个更好些？它和融景城的投资价值您更看好哪一个？
回答：江北嘴实验学校，听说是区重点，应该还不错。融景城是新村公立分校，老师抓得紧小孩作业很多，也是区重点。两个小学看，新村这个分校看起要靠谱一些，毕竟挂了新村的牌子的。
提问：雕叔，我好纠结啊！重庆始终比成都启动慢半拍，我又只能把重庆卖了置换到成都，总感觉重庆二手房还没啥变化，但是成都都涨了好多了，该怎么**作？说起一天都在西吹，可是大学城的二手房还没启动。请雕叔支招！
回答：成都涨价之后，重庆也会跟涨。你大可不必如此焦虑，免得**作上手忙脚乱造成了刚刚卖掉重庆低价房，就去成都高价接盘，然后重庆这边启动了和你没关系。最稳妥的方案就是，在9月份前买一套重庆的房子，重庆今年9月份大概率会启动二手房市场。
以上为“雕叔谈楼市”粉丝问答精选提问，请关注提问
拓展知识：
前沿拓展：
重庆房产限售新政
关于南宁限售限购的政策，需要从2017年开始讲起。2019年9月22日，南宁发布了指向限售的楼市调控政策，同样实行次政策的还有重庆、南昌、长沙。限售政策加上此前南宁收紧公积金贷款，将楼市带往新方向。
二套房证未满2年不能转让
南宁市住管局也发布消息称，企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区(不含武鸣区)购买第二套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的，须取得不动产权证书满两年后方可转让。
同时，南宁要求，严格商品房销售管理。房地产开发企业取得预售许可，对外销售商品房时，在未与购房人就预售许可范围内具体房号达成购房协议前，不得收取购房人任何费用。违反上述规定的，责令限期整改，并暂停办理该项目商品房买卖合同网签。
2019年南宁买房应注意
1、我们必须检查开发商是否有“五证”，尤其是商品房预售许可证。有了许可证，就意味着开发商拥有土地使用证、规划许可证和建设项目许可证。
2、应该注意合同条款中双方的权利和义务是否平等。大多数完整的合同文本都有不平等的权利和义务。如果发生这种情况，买家必须给出他们的意见，不可以随便处理。
3、在面积确认和面积差异处理中，如果选择基于内置面积，当面积有误差时，应在面积差异处理条款中明确处理方法。
4、确认交付日期，资金不足导致交付延迟的情况也时有发生，开发商会对预售合同大惊小怪，有的只指明竣工日期，而不是交付使用日期，所以在签订合同时，我们必须确保交付日期准确到某一年、某一个月和某一个日期，并表明开发商无法按时交付房屋时需要承担的阶段责任。
南宁限售令到期
新购住房需取得产权证后满2年至5年后方可上市交易，各个城市可根据实际情况制定不同的限售年限。而南宁的解禁日期将在今年的5月，也就是说那些投资客或者是说炒房客们很大可能抛出大量的房源，也就意味着南宁楼市会有更多的房源出现。
我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。
以下为“雕叔谈楼市”粉丝问答精选提问，请关注提问
提问：雕叔，华润悦府没有小区环境，加上未来很担心会有美容美发或经营性的公司在里面经营，这样整个品质感觉会下降。现目前在售的单价跟二手房差不多，建面也是25000左右，您对这个项目怎么看？他的最后一期马上就要开了。你感觉他未来的涨幅会跑赢还是跑输整个华润24城
回答：地段还是很不错，未来这边是万象城二期，你所担心的不可避免，商业上面修住宅，吵杂不可避免。喜欢清静就买华润二手房组团，两个组团都会一荣俱荣一损俱损。
提问：雕叔，对此，你怎么看？重庆二手价格上涨并没有主升浪的趋势啊？除了江北嘴和照母山的个别小区，感觉又被降维打击了.…
回答：这又是很明显的“以点带面”的写法。我一样可以在新区里面找到涨幅不足3倍的小区，也一样可以在核心区找到涨幅已达3倍的小区（比如：2016年融景城、2018年长嘉汇）。我自己都买了的。投资选筹这回事，很考究微观，要观察的不仅仅是板块上的利好差别，还要考虑性价比\/地铁\/学区\/商业\/未来利好等多重因素。这个跟自住选筹逻辑最大区别就是自住不会考虑性价比问题，只要配套齐全各方面满足自己需求，哪怕价格贵一点都要买。以上是对文章的点评。以下回答你的问题：重庆二手房市场受制于新房市场常年的“天量供应土地”影响，所以很难在短时间内进入二手房主升浪时期，但是今年因为环线里面供应量明显不足，所以可以看得到环线里面的二手房交易会变得活跃，在年底之前会迎来一波“局部小阳春”。我们要做的事情就是等待，等待房价上涨就行了，不要太**心了，观察到今年6月、10月这两个月份。
提问：雕叔，请问一下，南桥寺的二手房有没有投资价值，我看了一个名门山庄的尚林汇景，比其他小区价格都要便宜，建面11000左右，清水，请问可以投资吗？还有那小区人车不分流，对以后流动性有影响吗？为啥那个小区比周围小区都要便宜呢？
回答：南桥寺算比较冷门的板块，学区资源不丰富，产业偏弱，算一个“睡城”，所以价格基本上在江北区偏低。名门山庄尚林汇景后面就是江北区**局，加上前面就是内环高速上道口，堵车是家常便饭，所以价格起不来。
提问：雕叔，我目前有4套房，其中一套在我父亲名下。我想咨询一下我下一步怎么**作，房产的具体情况如下：1、麒麟公馆一套2房，建面83平，无房贷。目前准备出租用于换新房的贷款。租金在2700左右。房子在我父亲名下。2、金域学府一套3房，建面90平。目前自住，房贷每月1800（公积金）3、国会山一套一室一厅。建面44平。无贷款，目前出租，租金1400。4、弹子石融侨星域一套2室，建面60平，刚买，贷款每月4700（商贷）请问我一下步如何**作，能够保值增值。我目前的打算是1、麒麟公馆等远洋里建好后换房。2、金域学府自住，贷款用的公积金，换房感觉有点划不来。3、国会山考虑换房。4、融侨星域2年后考虑换房。换房的主要考虑核心区的新房或次新房，或者是大学城或者北区。现在我主要是没想通如何**作换房。以上是我自己的思考，请雕叔点拨一下，谢谢！
回答：现在看来，就康德国会山这个一室一厅，没有太大的价值。但是你也没有贷票了，所以你要先解决贷票的问题。找到能贷款的人，或者提前还掉金域学府的贷款。然后卖掉康德国会山，再买一套核心区的两室新房或者二手房。
提问：雕叔这么看贵安新区,六千多有投资价值吗。我是先搜索了一下星球，没搜到相关才提问的，不知道为什么很多内容搜不到啊
回答：我搜了一下，被删了，看看这个吧，6000多的贵安新区，全国最贫困地区的省会城市远郊，大片空地，远离市区，武汉也有，重庆也有，那为什么就贵阳会有价值？便宜不是你**的原因，武汉还有5000多的，买不买？
提问：雕叔，重庆首套现在是不是20%首付做不了了
回答：大部分新盘已经不能了，只有极少楼盘可以，当然这个极少数楼盘价值不大，还有一部分新盘直接对三无拒贷。二手还可以**作20%，但是要花钱，正常是三成。
提问：fd，麻烦请问下 目前本人户口在重庆，在满足上海 北京 深圳人才引进落户政策的情况下，您觉得落哪个城市对以后子女教育各方面最好？
回答：北京，如果你没有深厚的家庭背景，你落户过去子女教育跟不上，周边同学比拼的都是谁家官大，孩子难有自信心。上海，你钱多的话可以去，不然过去之后你家孩子也没有太好的成长空间。所以是深圳，这个城市机会最多，从小子女成长较好，以后就业机会也大。
提问：雕叔您好，最近又看了照母山~重光站~北大资源博雅一期二期和 湖霞街地铁站的康桥融府 。刚需自住首套小三房，考虑未来可能卖出投资，200万以内。能否从学区，交通，配套，位置未来前景等方面分析一下优劣，感谢。
回答：北大资源在重光站，康桥融府在湖霞街站，两个楼盘都到了建面2w了，都算是轨道盘，但重光站还有15号线，算近期的双轨道盘。再加上金州商圈的加持，北大资源的商业资源更好。两个楼盘的学区都是博雅小学，西师附中，属于区域内比较好的学区房。未来前景上看，北大资源这边更接近照母山核心板块。所以，两个盘相比北大资源更有竞争力一点。
提问：雕叔，请问紫御江山熙岸的中小学的学区分别是什么？比起融景城的学区哪个更好些？它和融景城的投资价值您更看好哪一个？
回答：江北嘴实验学校，听说是区重点，应该还不错。融景城是新村公立分校，老师抓得紧小孩作业很多，也是区重点。两个小学看，新村这个分校看起要靠谱一些，毕竟挂了新村的牌子的。
提问：雕叔，我好纠结啊！重庆始终比成都启动慢半拍，我又只能把重庆卖了置换到成都，总感觉重庆二手房还没啥变化，但是成都都涨了好多了，该怎么**作？说起一天都在西吹，可是大学城的二手房还没启动。请雕叔支招！
回答：成都涨价之后，重庆也会跟涨。你大可不必如此焦虑，免得**作上手忙脚乱造成了刚刚卖掉重庆低价房，就去成都高价接盘，然后重庆这边启动了和你没关系。最稳妥的方案就是，在9月份前买一套重庆的房子，重庆今年9月份大概率会启动二手房市场。
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